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房地产市场正发生着深刻变化。
2020年以来，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时调控攻策由过去的抑制需求端为主，逐渐向供给端发力转变，长效机制不断完善，金融、土地、财税等方面的调控政策接连发布，以稳定市场预期。
在此背景下，全国各级城市的房地产市场现状如何？未来的发展前景怎样？10月26日，以“锚定价值，理性求进”为主题的第十一届中国价值地产年会将在深圳举行，每日经济新闻联合中指研究院将重磅发布《全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力白皮书》(以下简称《白皮书》)，从人口、交通、产业等方面对297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行深入分析。
近日，中指研究院常务副院长黄瑜在接爱《每日经济新闻》记者专访时，就《白皮书》相关问题进行了说明。
房地产市场整体表现较为活跃
总体来看，房地产市场仍旧向好。2020年全国商品房销售面积为17.6亿平方米，同比增长2.69%。其中商品住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。
国家统计局最新数据显示，今年1~9月份，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1~9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1~9月份增长20.9%，两年平均增长10%。
“2021年，地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100城市中，成都、西安、长沙等部分中西部核心二线以及合肥、无锡、惠州、常州等热点城市群内部城市排名上升较快。”
黄瑜认为，2020年以来，房地产市场整体表现较为活跃，但不同城市分化更加明显，东部核心城市群城市恢复节奏快，交易市场及土地市场热度均较高，而东北、中西部的部分城市，市场活力不足。
“其中，成都作为国家历史文化名城之一，多年来经济实现快速和高质量发展，电子信息产业、医药健康产业等产业竞争优势不断提升，叠加人才引进政策频发，人口持续流入，近十年常住人口增加582万人；近两年成渝双城经济圈规划利好释放、交通网络不断完善等，进一步提升了城市投资吸引力，2021年房地产开发投资潜力提升至全国第6位。”
总体来看，面对“三道红线”融资新规、“两道红线”房贷新规、22城“两集中”供地等政策，房企投资、营销等经营管理难度加大，未来深耕具有发展潜力且适合自身特点的城市将是企业投资的重要聚力点。
三四线城市楼市分化将加剧
《白皮书》中的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”包括2大维度、12个方面、近50项具体指标。市场容量和增值潜能是研判城市房地产开发投资吸引力的两大维度，其中市场容量涉及人口基础、经济实力、产业创新、交通配套等八个方面，增值潜能涵盖供求关系、房价支撑、市场热度、需求满足等四个方面。
“在这些因素中，人口因子是决定房地产市场容量和增值潜能的关键因素，人口聚集是城市竞争力的直接体现，城市经济、产业、收入、交通等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响，此外，人口基础也通过需求端间接影响市场增值潜能。”黄瑜表示，区域的人口、产业、交通相互作用共同决定了房地产开发投资吸引力。
在政策引导下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强，未来京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群及都市圈，房地产市场发展优势将更加凸显。
针对不同城市，黄瑜表示，“一线销售存量房市场相对较大，新房市场成交量相对有限。2021年下半年全国市场调整压力增加，一线城市市场韧性较强，供应端改善下成交规模保持高位，一线销售占比有望保持稳定。”
而二线城市新房市场规模较大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增长迅速，住房需求增加，新房市场空间较大，这部分城市随着新房供应量的不断增加，短期市场规模仍有一定支撑；另有部分城市市场处于调整通道，如部分东北、西南地区城市，短期市场规模或将继续缩量，但中长期来看，二线城市作为全省或区域的中心城市，未来市场仍有释放机会。综合来看，二线城市市场份额仍有望稳中有增。
针对三四线城市，黄瑜认为“市场分化将加剧”，部分经济基础较弱的三四线城市人口持续净流出，城市产业经济发展在一定程度上有所放缓，新房市场规模缩小或将延续。热点城市群内部部分三四线城市经济基础相对较好，叠加城市群区域规划不断落实，城市发展或将有所加快，房地产开发投资潜力亦有所提升。整体来看，三四线城市的市场份额或稳中略降。
土拍市场降温短期影响有限
近期，重点城市第二批集中供地整体降温但城市间和城市内市场热度分化进一步加剧，深圳等城市多宗地块竞价达到地价上限，武汉和重庆多数地块以底价成交，北京也有多幅地块因无人报名而延期。
显然，这是土地供应市场自今年2月以来22城实施“两集中”供地政策以来的调控结果，集中供地政策给房企投资、营销、融资等均带来新的挑战。
对造成近期土地市场迅速降温的原因，黄瑜表示，“一是资金持续承压下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企业融资环境偏紧，叠加楼市降温、房贷放款变慢导致销售回款受阻，房企资金压力不断加大，拿地能力下降。同时，企业对当前市场预期普遍较为悲观，拿地再投资意愿不足。”
“二是第二批集中土拍规则调整对房企要求提升，同时部分远郊区地块吸引力有限。土拍规则调整提高了企业参拍门槛，严格房企购地自有资金来源审查，竞品质、定品质等要求提高，部分城市采取竞自持、竞人才公寓、现房销售等方式，企业拿地意愿减弱。同时，部分城市二批次的部分地块区位相对较差，且所在区域潜在供应多，竞争激烈，导致最终撤牌或流拍。”
不同企业面对如今的市场环境有不同的机遇，黄瑜表示，“今年下半年以来，各地调控政策密集出台。据统计，三季度各地出台调控100余次，政策效果持续显现，市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理发力下房企资金端持续承压，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。国企经营杠杆普遍较低，且资金和融资存优势，今年以来在土地市场表现较为活跃，在重点城市第一批、第二批集中供地中积极扩储。”
值得注意的是，当前重点城市土拍规则普遍要求达到最高限价后摇号或一次性报价确定竞得人，叠加全国土地市场整体降温，经营稳健的民企亦迎来拿地窗口期。除此之外，民企持续深耕具有品牌、资源优势的城市和地区，或能更好地把握市场机会。
但黄瑜也同时认为，土拍市场的表现并未改变城市基本面。“目前来看，土地市场降温是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍规则升级造成的短期阶段性现象，而城市基本面并没有发生太大变化”。
“土地市场热度是研判城市房地产开发投资吸引力指标体系当中的一个重要指标，对房地产开发投资吸引力有一定影响，但短期影响有限。”
你好，我是严肃买房创始人Spenser。
过去2年，房地产企业的日子好像不太好过。
人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，宣布破产的房地产企业已高达446家，这也就意味着，平均每天都有1家以上的房地产企业破产。这创下了 历史 记录。
2020年，又遭遇疫情。
所以有人说，房地产行业是不是快不行了？
我只能说，这简直是开国际玩笑 ，而且 ，一点都不好笑。
如果说，我国只有数千家房企，那么一年破产几百家，那将会是挺恐怖的一件事；
然而事实是，咱们中国有好几万家房企呢，所以破产的其实不到百分之一，慌什么慌？
而且重点是，2020年你看到房价跌了吗？并没有，该涨还是涨。
所以，以目前的发展情形来看，商品房房价还是会坚挺 ，因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配，房价本质上反映的并非是当下的收入状况。
我们一直都能听到各种“调控”， 其实调控本质上并不是调控房价，而是调控房价增长的速度。 先前的情况是，房价的增长速度太快了，与收入增长状况不平衡。
这房价就好比 汽车 的速度，加速度是降下来了，但速度还是在往上走的。
房企破产也好，调控政策也好，都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。
那好，既然房价不会跌，连最难的2020年都这样了，2021年会怎样？怎么买？
1
什么区域才是好区域？
怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢？
我个人觉得主要是看这三点：人口、交通、产业。
无论是哪个城市 ，人口都是首要考虑因素。
这也是为什么我们可以看到，很多城市在想办法把人给引进来。
深圳能够这么成功，有一个很大的原因是“抢人”，抢得比很多城市要快。
不过，看人口当然不是只看人口的总量，还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。
顺带着也可以查查常住人口密度，还有城市人口的平均年龄等等，这些可能在一些传统的官方网站查不到，但港真，只要你想查，没有查不到的。
再来看交通。
交通不要看什么高铁、机场之类的，很多地方高铁、高速路建好了，但还是穷得一塌糊涂。
这就好比正反命题，不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的；但是这些设施挺完善的地方 ，不代表是好地方 。
交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力，尤其是轨道交通——运载量大、速度快、班次还高的这种 ， 因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。
第三个是产业。
这里所说的产业，不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的，还包括这个城市的产业分布和构成，到底吸纳的是怎样的人才，提供了一个怎样的城市购买力。
说个网络的段子，有人说只靠简单的放开落户抢人，那都是短期的春药，很难持久。虽然这话听起来有点俗，但还真的是话糙理不糙。
要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力，那还得看这座城市能给年轻人多少机会，开出多高的工资。
当然啦，如果这个城市的气候还特别好，那就更是多一个加分项了。
所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人，不是没有原因的，产业和气候，都相当地适宜。
根据以上三点，你可以根据你所在的城市或省份 ，横向比较一下哪块区域整体不错，再考虑那里的房子。
不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带，其实就没太大必要多想了， 只要房子不错，未来都不会差到哪里去。
2
看起来是固定资产的房子，
也要注意流动性问题
“房住不炒”，这点无论是在什么时刻都要谨记，如果说你买房是用来投资的，就得考虑流动性问题。
任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率，放到房产投资里也一样。 至于具体怎么看流动性，可以参考二手房的成交数据。
从历年的二手成交数据来看，一二线城市主城区的小户型简直是硬通货，而三四线城市有市场的是那些大户型。
像深圳这样的城市，2020年的链家数据里就可以看到，成交的1-2房（面积45-65平）的小户型占比达到60%以上；
而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源，那市场竞争力简直不要太好。
不过，如果你特别有钱，有钱到可以买得起豪宅，当然还是可以选一线城市的豪宅。
总体而言，有些中心地段的豪宅性价比很高，这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。
当然啦，如果偏远或较为偏僻的郊区，就算是在一线城市投资，至少得判断下五年后所在区的整体状况。
至于二线城市， 可以考虑85-120平的3房。二线城市这些年有个显著的特点就是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。
三四线城市，不建议抱着投资的心态买入，其实适合自住居多，非要买来投资的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房子吧。
3
上海是我看好的城市 ，但不是第一个
最后说说我看好的一些城市：
第一个城市 ：深圳。
深圳真的没法比，深圳真的是一个没有废话的城市，该干就干，无论是城市氛围、企业环境、政府效率，什么事都是实干的表现；
再加上HK那么一闹腾，又把深圳的地位抬高了上去。
第二个城市：杭州。
对于杭州没有其他的，杭州最近两年楼市最好的迹象就是，这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。
杭州的产业升级速度也足够快，这点值得期待，杭州值得深耕。
第三个城市 ：苏州。
苏州有一个现象，从今年开始，苏州的调控力度可以说是最大了，某些层面都已经超过上海。
各位要记住一个楼市侧面，当一个城市调控进入到高压期的时候，对于城市来说，下一步要做的事情就是，借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。
苏州目测正在进入升级阶段，所以大家瞪大眼睛看着苏州2021的发展，或许超乎你的想象。
最后是上海。
我很早就在上海放了骨干团队，上海最让我看好的不是其他，就是天生的地理优势。说白了还是老天爷赏饭吃的城市 。
说真的，上海的整体干活氛围还是没法跟深圳比的；
但因为持有了四季分明且不太有雾霾的气候，加之金融中心的称号，使得上海在面对北京和广深的时候，优越感太强。
我并不批评这种优越感，因为，上海是真的好呀。
对外，上海看着整个外贸市场；对内一侧，是全中国最富饶的长三角内需；中轴还有长江串联整个强内陆城市，这样的城市不可能会衰败。
大家也千万不要说上海人排外啥的，你要知道，每一个生在上海的普通人，只要没有被拆迁选中，ta的一生面对的是什么？
面对的是全球最顶尖的人和他们竞争。
你在上海干得不好，还能回到轻松度日的老家；但如果是上海人干得不好，他们能去哪？
没有一个不拆迁的上海人，买房是容易的。
好了，给大家分享完了，接下来需要做的就是把钱备好。
祝大家2021年都买到好房子。
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